Chi phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở được quy định như thế nào với hộ gia đình, cá nhân? Cần phải nộp các loại phí gì và cách tính ra sao? Đây là vấn đề mà không ít người dân quan tâm khi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Trong bài viết hôm nay, hãy cùng Luật Kỳ Vọng Việt tìm hiểu về vấn đề này nhé.
1. Điều kiện chuyển đổi đất vườn sang đất ở
Trước khi thực hiện chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở, người dân cần xác định xem thửa đất của mình có đủ điều kiện để chuyển đổi hay không. Vậy điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở được quy định ra sao?
Để chuyển đổi đất vườn sang đất ở thì phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, sổ hồng);
- Đất không có tranh chấp:
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Phải có sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đồng thời phải được đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai.
(Tham khảo: Điều 188 Luật Đất đai 2013)
Trong đó, UBND cấp huyện chỉ cho phép chuyển đổi đất vườn sang đất ở khi đủ 02 điều kiện sau:
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện cho phép chuyển sang đất ở. Trường hợp kế hoạch sử dụng đất không cho phép thì phải đợi thêm.
– Có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Lưu ý: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công khai. Do vậy người dân có thể tự mình kiểm tra hoặc hỏi ý kiến của công chức địa chính xã, phường, thị trấn.
(Tham khảo: Điều 52 Luật Đất đai 2013)
2. Chi phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở
a) Tiền sử dụng đất
Khi chuyển đổi đất vườn sang đất ở, cách tính tiền sử dụng đất sẽ chia thành 02 trường hợp:
a1. Chuyển đổi đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất ở
* Bao gồm:
- Thửa đất thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định của Luật Đất đai sang đất ở.
- Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/07/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
* Công thức tính:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
(Tham khảo: Điểm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP)
a2. Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở
* Trường hợp áp dụng: Khi chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở
* Công thức tính:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
(Tham khảo: Điểm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP)
Lưu ý:
– Nếu đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng hợp pháp: Căn cứ vào nguồn gốc đất để thu tiền sử dụng đất tương ứng.
– Trên thực tế, khi thực hiện thủ tục, số tiền cụ thể sẽ do bên cơ quan thuế tính và thông báo cho người dân. Căn cứ vào thông báo, người dân chỉ cần đối chiếu để kiểm tra cho chính xác là được.
b) Lệ phí trước bạ
* Trường hợp áp dụng: Khi cấp Giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ. Sau đó, Uỷ ban nhân dân cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc diện phải nộp lệ phí.
* Công thức tính:
Lệ phí trước bạ = Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích x 0.5%
(Tham khảo:
– Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP;
– Khoản 2 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP)
c) Phí thẩm định hồ sơ
– Do Hội đồng Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên sẽ khác nhau ở từng địa phương.
– Lưu ý:
- Không phải tỉnh thành nào cũng thu loại phí này.
- Nếu có thu thì mức thu giữa các tỉnh thành là không giống nhau.
d) Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, sổ hồng)
* Trường hợp áp dụng: Chỉ nộp lệ phí này nếu được cấp Giấy chứng nhận mới (được cấp bìa sổ mới).
* Mức nộp: Sẽ tùy quy định của từng địa phương.
Như vậy, khi chuyển đổi đất vườn sang đất ở, người dân cần nộp các loại phí như trên. Người dân cần xem xét thửa đất của mình thuộc trường hợp nào để tính toán cho chính xác.
